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实探|百万起就能买的小户型三房,郫都安靖低密盘现在还能选!

2021-10-25 11:40:51|来源:乐居买房
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中心城区 安靖即将升级

      在成都二圈层当中,郫都区房价一直不算高,据克尔瑞数据,8月新房均价仅约13166元/m2,相较于双流,龙泉等城区明显是“洼地”区域。但从具体板块上看,在郫都区置业多数人考虑的也都是犀浦,蜀都新城等各大热门版块。而另一个距离主城区最近的区域却少人问津——安靖区域。

东靠新都区大丰,西邻犀浦,南与金牛区相接的安靖,是郫都距离主城较近板块之一。典型的城乡结合部状态,基础生活配套较多,核心商业分布较少,安靖一直不被市场乃至开发企业关注。而在产业上,安靖以蜀绣闻名,分布有蜀绣文创中心,海霸王西部食品物流园等功能产业配套。在近年规划中,安靖将规划改造成安靖商贸未来公园社区,目前处在更新建设的发展起步期,安靖即将迎来更新升级。


就是这样一个板块,一方面楼市供应本身稀缺,加上购房者关注不多,自然默默无闻。但今年,一个低密大盘产品布局入市,即加快了区域打造步伐,也成了不少购房者青睐的热门项目——世茂云璟。

百万起就能买的小户型三房


交通一般,配套即将完善


目前要到达世茂云璟项目,坐轨道交通还有所不便。项目距离较近的6号线兴盛站,直线距离也有2951米,接近3公里路程在实际出行来看已较远。短期内周边也尚未有在建地铁线路。

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而在公交方面:世茂云璟东南侧约200米即方碑村五队站,公交通行95路;103路;P04路;P31路;P45路等,可通往金牛区西南交大等地。

相对自驾要方便一些,世茂云璟东北侧正临正义路,沿正义路往金芙蓉大道路程仅3公里,进而沿西华大道、金丰高架等接驳三环,出行路程较短。不过实地来看,区域各类车辆较多,道路出行较为拥堵。

区域生态良好,商业不足

在配套方面,安靖板块也面临提档升级。教育方面具体就读要以每年划片为准,未来交房不能完全确定,不过从位置来看,世茂云璟周边在公立学校方面配套不算远,较近的东南侧直线约800米分布有郫都区安靖群力小学,成都文武学校等,约1公里有益民实验学校,西北侧1.5公里直线有郫都区安靖学校。

医疗主要以社区为主,周边临近成熟社区分布较多社区药房,药房,基本满足日常需求。距离约900米分布郫县东区医院,东北侧距离成都市新都区第三人民医院约3公里。

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生态则是项目优势之一,项目东侧的生态绿地将由世茂代建,将打造总占地约1.2万㎡的公园,并植入“茂想家泡泡乐园”,构造形成不同的运动场所,提供游戏场景。同时项目处在锦江和东风渠交汇区域内,是锦江公园要打造的“十二景区”之一。

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周边大型商业也较少,主要集中在西北侧蜀绣板块,分布有安靖商业广场,南侧有海霸王产业园,定位偏单一,目前商业呈现较差。不过世茂本身较为擅长商业打造,配套有约6000㎡商业街区,未来有一定潜力。

低密百亩大盘,容积率2.24

世茂云璟属于世茂6大产品系之一的云系,占地约11万平方米,容积率约2.24,建筑密度约25%。住宅方面打造的是小高层和洋房,最高建筑仅13层。在布局上,没有采用高低配,而是分期独立打造,互不干扰,部分楼栋楼间距95米, 保证了居住舒适性。

8月,世茂云璟已推出首批次21、22号楼,为2梯6户13层布局,其中21号楼2个单元,22号楼3个单元,户型建面约85-105㎡,价格约11377-13876元/㎡(清水),总价约100万元/套起,共380套。中小户型定位,建面约85-105㎡满足刚需及刚改置业,主力105㎡三房功能齐全,飘窗设计,动区空间感较强。

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得益于大盘布局,园林及绿化为高配水准,满足品质刚改,改善定位。项目整体绿化面积配置达到了约58亩。一期小高层呈现了约等于标准足球场大小的双中庭景观,打造中心会客区、疗养空间、儿童乐园、老年休闲活动区等不同主题景观场景,满足了不同年龄段需求。


实用紧凑三房,定位刚改品质

起步85㎡到105㎡户型空间满足了当下市场对紧凑三房的需求,尤其是105㎡三房采用横厅设计,主卧带独立卫浴加衣帽间,空间通透,也进一步优化了居住和生活动线。

在动线布局上:在入户阶段,打造入户玄关分隔视线,满足了归家的场景功能需求,也兼顾了私密性。随即可进入动区及厨房空间,动线分而不离。

在动区空间上,客厅面宽约6.4米,再加上阳台连通卧室,厨房带生活阳台的布局,打造出了几乎全向的通透视野,空间尺度感不错。但这种布局也使得两个次卧(书房)靠近客厅,动静的分离度有一定不足。靠近次卫的卧室面宽约2.8米基本够用,靠近主卫的次卧有飘窗,面宽进深比约1:1,较为适中。

一般来看,三房户型主要讲究性价比和功能性,105㎡在这个基础上强化了空间感,定位刚改品质。

购买价格及建议

世茂云璟已推出首批次21、22号楼,价格约11377-13876元/㎡(清水),总价约100万元/套起。在8月13-15日,世茂云璟首开去化也较好。从区域看,郫都区安靖板块几乎没有同类新盘在售,相较于3公里外犀浦板块的一些改善新盘,如龙湖龙悦台、梓潼宫TOD等接近2万单价有价格优势。

相对于二手房来看,周边处在城郊地段,商品房房龄普遍较老,甚至较多老旧自建房等存在,也具有产品优势,价格相差不算太大。

整体具备一定潜力,离成都主城区较近的地理位置具备一定优势。再横向对比环城带,环顾三环主城区域,外金沙、三圣乡、十陵、武侯新城、青羊新城等板块新盘主流单价已经普遍迈过2万的门槛,部分楼盘单价已经突破3万。虽所处地段有较大差距,但约1.3万元/㎡的单价,总价百万起,即使在二圈层来看,都处在较低门槛的价格水平。



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